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Atrás El Ayuntamiento ha tomado varias decisiones para incidir en la política de vivienda
05·02·2025
Una de las prioridades del Ayuntamiento de Astigarraga es incidir en la política de vivienda. Lo de la vivienda se ha convertido en los últimos años en un grave problema, y en el caso de Astigarraga es especialmente evidente que su presencia en la zona de Donostialdea aumenta esta presión. El Ayuntamiento se ha comprometido a abordar el problema de la vivienda y a adoptar medidas para desarrollar una política eficaz, y en este sentido está haciendo un gran esfuerzo. Las recientes medidas adoptadas en diciembre de 2024 son un indicador de ello, como la petición al Gobierno Vasco de que se declare Astigarraga zona tensionada o la puesta en marcha de subvenciones al alquiler.
Petición de declaración de zona tensionada al Gobierno Vasco
Los datos demográficos, socioeconómicos y de uso de la vivienda indican que el parque de viviendas de Astigarraga está sufriendo una fuerte presión en los últimos años. La demanda de vivienda ha sido muy elevada por el impacto de Donostia en la comarca, tanto en aumento de precio como con un aumento de la demanda.
Por ello, Astigarraga inició el procedimiento para su declaración como zona tensionada. Para ello, ha redactado el diagnóstico, la memoria justificativa y el plan de acción que requiere la ley. El diagnóstico deja claro que Astigarraga reúne los requisitos para ser declarada zona tensionada: por un lado, el esfuerzo económico que debe realizar la ciudadanía para pagar la vivienda. De hecho, una familia del municipio destina de media el 31,2% de sus ingresos a gastos de vivienda y el criterio exige superar el 30%. Por otro lado, el incremento de la renta de alquiler en 2017-2022 ha sido del 23,1%, 9,1 puntos por encima del incremento del IPC. Este dato también confirma que el municipio cumple con el criterio de ser declarado zona tensionada.
Bajo la denominación de zona tensionada, los inquilinos e inquilinas con contratos de alquiler tendrán diferentes ventajas:
- Posibilidad de prorrogar el contrato anualmente (hasta 3 años) en las mismas condiciones que el contrato en vigor.
- En los nuevos contratos se limitará el precio del alquiler: el nuevo contrato no podrá superar la renta del último contrato realizado. Según la legislación los contratos pueden incrementarse en un 10%, en alquileres mayores de 10 años, o en mejoras relacionadas con la rehabilitación, eficiencia energética y/o accesibilidad de la vivienda.
- Se limitará el precio de los nuevos contratos de alquiler en viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos 5 años. El límite máximo aplicable al precio vendrá determinado por el sistema de índices de precios de referencia.
- El precio del alquiler de los nuevos contratos se limita cuando la persona propietaria es gran poseedor/a (5 o más viviendas). El límite máximo aplicable al precio vendrá determinado por el sistema de índices de precios de referencia.
Diagnóstico
Por otra parte, el diagnóstico también ha revelado otras muchas conclusiones. Destacan las siguientes:
- En el periodo 2000-2024 el crecimiento demográfico ha sido del 125,9%, pasando de 3.435 a 7.761 habitantes.
- El 92,3% de la población vive en zona urbana, es decir, en el 24,3% de la superficie total del municipio.
- Astigarraga cuenta con un total de 3.362 viviendas.
- El número medio de personas residentes en la vivienda se ha reducido de 2,77 en 2009 a 2,53 en 2024. Y el número de viviendas en las que vive una sola persona es elevado, de 822. Teniendo en cuenta estos datos, en la actualidad, para un mismo número de personas se necesitan más viviendas que hace unos años, lo que ha supuesto un aumento de la presión sobre el parque de viviendas.
- En cuanto a la edad de emancipación, teniendo en cuenta que se calcula a partir de la población de 18 a 34 años, de los 1.260 jóvenes de 18 a 34 años hay 569 emancipados, es decir, el 45,2%. Así, el porcentaje de jóvenes emancipados en Astigarraga es significativamente superior al de Gipuzkoa (35,0%) y al de la CAPV (37,0%).
- La renta familiar disponible de Astigarraga (42.016 €) es superior a la de Donostialdea (41.033 €), Gipuzkoa (40.706 €) y la CAPV (39.030 €). Sin embargo, la brecha de género es notable: si bien la diferencia de renta familiar disponible por género se ha reducido en 13 puntos, la diferencia sigue siendo de 15 puntos. En Astigarraga la media en la que la principal perceptora de la renta familiar es la mujer (37.746 €) es un 15% inferior a la de los hombres (44.404 €) (6.658 € menos).
- El parque de viviendas es más reciente (30,4 años) y de mayor superficie (89,3 m2) que en las zonas de referencia. Estas características encarecen inevitablemente el precio de compra o alquiler de la vivienda.
- Las viviendas sin empadronamiento son 196 (6%), por debajo del índice tanto de la CAPV como de Gipuzkoa. Los barrios rurales son los que presentan un mayor índice de vivienda vacía.
- Hay 1.090 solicitudes activas inscritas en el registro Etxebide (140,4 solicitudes por mil habitantes), de las cuales el 82,8% corresponden a personas empadronadas fuera del municipio. Por lo tanto, en realidad, serían 24,2 solicitudes por cada mil habitantes. Atendiendo al dato, se puede decir que Astigarraga sigue siendo un objetivo residencial para los habitantes del territorio.
- El alquiler representa el 12,9% de las viviendas, con un total de 391 viviendas.
- La renta media de alquiler en 2016 pasa de 698,1 € en 2023 a 878,9 €, un incremento del 25,9%.
- Astigarraga cuenta con 279 viviendas protegidas, lo que supone sólo el 8,3% del parque total de viviendas. Las viviendas de precio concertado son 120 (3,5%). El número de viviendas en alquiler social (todas propiedad municipal, el Gobierno Vasco no dispone de ninguna) es de 22 (0,65%).
Plan de acción
Con los datos expuestos en el diagnóstico, el ayuntamiento ha redactado un plan de acción con 29 medidas distribuidas en diferentes ejes: fomento del alquiler asequible, parque de edificios residenciales y regeneración urbana, sistema de prestaciones y subvenciones en alquiler y gobernanza y coordinación institucional.
Entre las acciones más destacables se pueden citar:
- Prever en la revisión del PGOU terrenos para la construcción de viviendas en alquiler protegido.
- Teniendo en cuenta que en torno al 66% de las personas que demandan una vivienda son unidades familiares unipersonales, prever viviendas de tipología, tamaño, menor, ya que no es igual alquilar una vivienda de 3 habitaciones que de una.
- Promoción de viviendas dotacionales: tipología de vivienda cuyo objetivo es dar solución a colectivos con necesidad temporal de vivienda o ofrecer alternativas residenciales para colectivos con necesidades especiales.
- Promover la rehabilitación de los caseríos, aplicando medidas fiscales y adaptando la normativa urbanística para facilitar su actualización y reformas.
- Incrementar las subvenciones municipales para el pago del alquiler, tanto para jóvenes como para diferentes tipos de familia.
- El Decreto 149/2021, de 8 de junio, sobre viviendas deshabitadas y medidas para el cumplimiento de la función social de la vivienda, permite la aplicación del canon a las viviendas vacías, por lo que se propone su puesta en marcha.
- En la revisión del PGOU se prohibirá el alquiler turístico.
- Adquisición progresiva de viviendas en situación de derecho de suelo y localización de instrumentos financieros para ello.
En la Junta de Gobierno Local de diciembre, el Ayuntamiento de Astigarraga aprobó solicitar al Gobierno Vasco la declaración de Astigarraga como zona tensionada.
Aplicación para la gestión
Otra de las medidas que ha puesto en marcha el Ayuntamiento ha sido el diseño de una aplicación para gestionar el estado del parque de viviendas de la localidad. Gracias a esta aplicación el Ayuntamiento podrá disponer de diversa información sobre todas las viviendas de Astigarraga de forma sencilla: año de construcción de las casas, si disponen o no de ascensor, edad media de la población residente en un bloque de viviendas o barrio...
Además, gracias a esta aplicación ofrecerá información completa para la aplicación del canon de vivienda vacía previsto en el decreto 149/2021.
Se abre por primera vez la convocatoria de subvenciones al alquiler
Con un incremento notable de la población de Astigarraga, la estructura poblacional también ha cambiado, rejuveneciendo. El arraigo y la emancipación de las y los jóvenes en el pueblo es importante para el Ayuntamiento. Así, por primera vez este año, las ayudas al alquiler que ha sacado el Ayuntamiento se han destinado a este colectivo; las personas beneficiarias de la subvención son astigartarras de entre 18 y 35 años.
El objetivo es facilitar el pago del alquiler a astigartarras que se encuentren en esa franja de edad, siempre que no tengan derecho a las ayudas que ofrezcan otras entidades.
Para solicitar las ayudas se podrán presentar gastos de alquiler entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024. La media mensual de las viviendas de alquiler en la localidad es de 878 euros, con lo que teniendo como referencia esta media, se subvencionarán alquileres mensuales iguales o inferiores a 850 euros. La cuantía de la subvención se determinará en función de la renta de la persona solicitante, con un máximo de 300 euros mensuales. Para canalizar estas subvenciones el Ayuntamiento ha previsto 30.000 euros.
Cuando se concedan las subvenciones, el Ayuntamiento realizará una valoración para ver si los criterios marcados han sido los adecuados y canalizar las adaptaciones necesarias. Junto a ello, la intención del Ayuntamiento es que en los próximos años esta convocatoria de subvenciones tenga otras líneas que integren a los diferentes tramos de edad y tipos de familia de las y los astigartarras.
Escrito sobre la actividad de las viviendas turísticas
Otra de las preocupaciones del Ayuntamiento en materia de vivienda, por su cercanía a Donostia, es el creciente interés en Astigarraga por destinar viviendas residenciales a uso turístico. En estos momentos, el Ayuntamiento está dando pasos para modificar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), y en el nuevo Plan General se pretende regular y limitar este uso en Astigarraga. Sin embargo, además de las posibles intervenciones del Ayuntamiento de Astigarraga, las juntas de comunidades de propietarios/as también disponen de mecanismos jurídicos para controlar este uso en su comunidad. Por ello, el Ayuntamiento ha decidido enviar un escrito a las comunidades explicando todo ello con detalle para que sepan que ellas y ellos también pueden decidir prohibir la actividad de pisos turísticos en su comunidad.